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摘要
廣州中原研究發展部監測，2017年五一假期（4.25-5.1日），廣州一手樓市供應較往年大幅下降，市場氛圍明顯轉淡，價格漲幅明顯收窄。
廣州中原研究發展部認為，今年五一樓市轉淡的主要原因，是受廣州出臺最嚴厲的330調控新政影響，不但客戶，部分發展商也陷入觀望，並未在傳統五一黃金周主力推貨，更多是試探市場所致。
不過，雖然發展商試探市場意味較濃，但其在五一假期之前，已獲取大量預售證，儲備大量可售貨量，預測將於五月中下旬或六月推出市場，屆時樓市供求氛圍或會相應調整。具體調研與分析詳見正文。
第一部分：市場情況
1、2017年五一樓市，供應量大降
整體氛圍較去年五一，十一明顯轉淡。
據廣州中原研究發展部監控，2017年五一假期（4.25-5.1日，其中4.29-5.1日為法定假期）前後，廣州一手樓市總共有13個住宅樓盤開盤或推新，總推盤數量比去年十一假期下降50%，比去年五一假期下降52%。
總共入市1969套住宅，總供應量比去年十一假期下降64%，比去年五一假期下降65%。
據廣州中原研究發展部監控，在這批新入市供應的1969套住宅中，五一假期市場總成交約1303套，總成交量比去年十一假期下降59%，比去年五一假期下降61%。
2017年五一假期，廣州樓市沒有公寓項目入市。
總體來看，2017年五一樓市，整體氛圍較去年十一假期，去年五一假期明顯轉淡，主要原因是供應量大幅減少，直接影響成交減少。
其中供應量下降最明顯的區域，當屬天河區，其住宅供應量在去年五一假期有292套，去年十一假期有325套，今年五一假期銳減至50套。
據廣州中原研究發展部調研瞭解，受330新政影響，近期政府對樓市的調控一直維持較為高壓的力度，在限價（要求發展商新產品的定價必須在政府限價紅線內）、限售（三個月內隻允許個盤批售100套貨量，這個尤其針對主城區）要求下，較多新盤會以50套一次台中水肥清運的緩慢節奏出貨，導致供應量推貨量急劇減少，中心區表現最為明顯。
而外圍區，增城的供應量下降相對明顯，其住宅供應量在去年五一假期有2235套，去年十一假期有1302套，今年五一假期僅975套。
據廣州中原研究發展部調研瞭解，增城自330新政被納入“限購”范圍後，需求收限，導致供應量也相應萎縮。
2、2017年五一樓市，
大部分個盤去化率低位，
兩級分化現象較往年嚴重
據廣州中原研究發展部監控，2017年五一假期（4.25-5.1日），受供應量大幅下降的影響，一手住宅的成交量也明顯下降。
在總供應的1969套住宅中，總成交約1303套，總成交量比去年十一假期下降59%，比去年五一假期下降61%。
但從另外一個角度分析，今年五一住宅市場的平均去化率為66%，與去年十一66%的住宅去化率持平，比去年五一58%的住宅去化率要略高。
不過，雖然平均去化率基本與去年十一水平相當，但今年五一樓市，個盤之間的去化水平差異較為明顯，兩級分化現象較往年嚴重，大部分個盤去化率低位，但也有少量個盤因低價位、單合同或者本身貨量少的原因，而產生100%去化率，從而結構性拉高平均去化率達到66%水平。
據廣州中原研究發展部調研瞭解，例如天河東圃的蘭亭盛薈，受限價限售影響，隻推出50套貨量，因貨量較少，而前期認籌客戶較多，項目剛放出貨量就已被內部客戶全部消化，去化率100%。
而黃埔開發區東區的富力悅禧花園，由於開盤毛坯均價僅17000元/平，比周邊樓盤價格低不少，性價比較高，此外因其低於政府指導價，單合同對剛需客戶具有較強吸引力，其在五一假期推出380套住宅，僅收籌量已達1000多個，4.29日開盤到場人數達800多人，項目采取微信平臺在線搶房的新解籌方式，客戶拼手速、拼網速，4秒一個，僅13分鐘380套住宅售罄，去化率100%。
不過另一方面，大部分樓盤由於價格高位，受政府指導價影響以及目前強力調控“雙合同”的壓力，項目在五一假期均為試探市場，整體氛圍較為冷清，個盤去化率低至二三成。
3、2017年五一樓市，
85%樓盤價格大體穩定，
漲價樓盤占比較去年大幅減少。
據廣州中原研究發展部監控，去年五一假期，一手樓市共推出27個住宅盤，其中漲價的樓盤占比高達七成，而漲幅超10%以上的樓盤占比達四成。
而2017年五一假期（4.25-5.1日），據廣州中原研究發展部監控，13個推新住宅盤中，僅2個樓盤因產品不同而導致調價幅度超過10%以上，另外85%的樓盤，其五一推新產品的價格與該盤近兩個月的價格相比基本穩定（價格主要變動幅度0-5%），部分樓盤甚至產品更好但價格不變。
例如位於白雲的越秀星匯雲城，據廣州中原研究發展部調研瞭解，該盤五一假期推新的12棟產品是小區的樓王單位，產品自身條件較之前三月份所推貨更優，但本次五一推新的定價，與三月份基本一致（平層5萬/平，復式5.5萬/平，此外還有小戶型70平平層兩房，售價低於5萬/平），個別單位還有額外優惠。由此反映，受330新政影響，部分開發商已經對漲價持謹慎態度。
4、2017年五一樓市，
受330新政影響換房成本增高，
三四房戶型占比增至九成以上
廣州中原研究發展部監控，去年五一假期，一手樓市總供應5349套住宅，其中三房以上戶型占比接近八成。而去年十一假期，一手樓市總供應4092套住宅，其中三房以上戶型占比超八成。
而2017年五一假期，受前期330新政影響，一來廣州戶籍單身從2套購房資格下降至1套；二來外地戶籍購房資格從3年社保提高至5年；三來增城從化納入限購；四來廣州信貸開始“認房又認貸”，無房有貸款記錄，購買普通住宅的首付比例從30%提高至40%。
而有一套房，貸款已還清，購買普通住宅的首付比例從30%提高至50%。
有一套房，貸款未還清，購買普通住宅的首付比例從40%提高至70%。這些限制條件都台中包通馬桶大大提高瞭買傢的換房成本和改善成本，“一步到位”置業需求更加凸顯。
據廣州中原研究發展部監控，2017年五一假期（4.25-5.1日），一手樓市總供應1969套住宅，其中三房以上戶型的占比再創新高，高達94%。
5、2017年五一樓市，
各區熱點板塊有明顯變化
據廣州中原研究發展部監控，受不同區域市場政策環境的變化（例如增城從化今年330後納入限購），以及不同區域供應量的變化，直接導致今年五一假期樓市（4.25-5.1日）的熱點板塊，與去年五一或十一相比有明顯變化。
黃埔：開發區東區
據廣州中原研究發展部監控，黃埔區今年五一樓市整體偏淡，推貨量較往年五一和十一大幅減少瞭約一兩倍。主要是因為目前該區有貨可售的樓盤不多，無全新盤供應，不像往年有實地常春藤、萬科山景城等大盤的批量入市。無全新盤、無存貨批量入市是今年五一黃埔區的特點。
今年五一，黃埔區的熱點板塊轉移到開發區東區，代表樓盤為富力悅禧。主要原因是該片區是目前黃埔區唯一有存貨批量入市的板塊。而去年大熱的長嶺居、中新知識城板塊，今年五一則均無集中開盤。
增城：石灘、永和
據廣州中原研究發展部監控，增城區今年五一樓市，在廣州11區當中相對活躍，推貨量比去年十一減少二成，比去年五一減少五成，區域去化率65%，接近全市平均水平。
今年，增城區的活躍板塊，除傳統朱村教育城之外，還新增石灘、永和兩個板塊。其中石灘板塊，以碧桂園豪進左岸為典型代表樓盤，該板塊活躍的主要是因為可售貨量較多，新增供應相對充足，而價格又相對低窪，性價比較高。而永和板塊，則因年初富士康進入的重大產業利好，快速成為市場追捧熱點，目前區域以保利i立方為典型代表樓盤。
白雲：新世界雲逸及周邊（嘉禾望崗）
據廣州中原研究發展部監控，由於白雲近年推貨量比較少，因此今年五一樓市整體表現，與往年相比持續性偏淡。區域今年五一樓市，活躍度較高的是新世界雲逸及周邊（嘉禾望崗），雖然目前新世界雲逸仍未開售，但因為周邊二手中介行較多且咨詢的意向買傢較多，同時價格比同和、廣州大道北等樓盤要低，而交通方便，生活氛圍濃厚，因此較受關註。
番禺：泛思科片區
據廣州中原研究發展部監控，番禺區今年五一樓市，因個盤沒有集中開盤動作，主要以順銷為主，因此整體市場表現亦較為平靜。番禺今年五一的樓市熱點，主要體現在思科-亞運城一帶的“泛思科”片區。一來因為思科項目剛盛大啟動，有一定的利好影響。據廣州中原研究發展部瞭解，五六月思科智慧城主要建設已拆遷的一期部分，有利於思科智慧城相關建設及配套進一步落實。二來上述板塊有較多新盤新貨即將入市或準備推新亮相，如凱德山海連城，亞運城“天成”組團，碧桂園全新亮相、時代柏林暖場收籌。
南沙：南沙灣板塊
據廣州中原研究發展部監控，南沙區在今年的五一樓市，沒有樓盤開盤推新。與往年相比，今年南沙五一樓市整體更加偏淡。
整個南沙的住宅供應，基本集中在蕉門河-金洲和南沙灣兩個片區。蕉門河-金洲是往年發展相對成熟的板塊，而南沙灣則是今年快速發展的板塊。根據工作中原研究發展部調研，今年五一樓市，雖然南沙沒有新貨推出，但板塊內的星河山海灣、中交藍色海灣仍有一定貨量，預期後期或將推出市場。
第二部分：原因分析
受330新政影響，今年五一假期的樓市，在強力調控的高壓下，發展商和客戶均不同程度轉向觀望。
據廣州中原研究發展部監控，其實在五一假期之前，已有約66個樓盤取得預售證，預售貨量約18855套，但五一假期（4.25-5.1日）期間，僅13個樓盤推出1969套住宅，推貨量占全部預售貨量的占比僅10%。
大部分發展商拿到預售證但並未在傳統的五一黃金周推貨，試探市場意味較為明顯。
據廣州中原研究發展部調研部分已拿預售證但未推貨的樓盤，部分樓盤有明確表示，待五一假期後再推出市場，例如增城的實地薔薇國際，已取得三棟住宅樓總共約515套住宅的可售貨量，計劃5月6日推新。
不過大部分樓盤，並未明確具體推售時間，但是從目前的調控力度來看，預計政府不會允許其觀望太長時間，預計五月中下旬或六月，這批貨量將會陸續進入市場，屆時新增供應大幅增加，或會緩解目前一手樓市供不應求的狀態，進一步緩解房價上漲壓力。
第三部各軍營單位抽肥分：後市預判
根據廣州中原研究發展部監控，廣州一手住宅庫存貨量最高的板塊為花都區府板塊，約4793套，其中萬達旅遊城為貢獻主力。
而其它超2000套的區域，主要有荔灣廣鋼新城，番禺市橋板塊，蘿崗區府板塊，金洲-蕉門河板塊，均是後市的主力供應區域。
而後市產品，大部分區域主要庫存90-120平三四房產品，因此可以預見，後期90-120平三四房產品將繼續占據市場主要地位。
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